Theo Báo cáo thị trường nhà ở tại Hungary của Magyar Nemzeti Bank –  Ngân hàng Trung ương Hungary, Quý II 2023 ghi nhận giá nhà giảm 0,8% so với cùng kỳ, lần đầu tiên sau 9 năm tăng trưởng. Cụ thể sự giảm này đến chủ yếu từ các khu vực nông thôn (-8,1%), trong khi đó, thủ đô Budapest và các thành phố lớn khác vẫn giữ được mức tăng trưởng dương lần lượt là 4,9% và 1,1%. Theo Ngân hàng Nhà nước Hungary, do mức thu nhập thực tế của người dân nước này dự kiến ​​sẽ bắt đầu tăng trở lại vào cuối năm 2023, làm giảm nguy cơ giá nhà danh nghĩa tiếp tục giảm trong thời gian tới.

Số lượng giao dịch thị trường nhà đất trong quý 3 năm 2023 thấp hơn 11% so với cùng kỳ năm ngoái nhưng tăng 10% so với quý trước. Thị trường trì trệ đã làm giảm giá chào bán và dẫn đến tiềm năng thương lượng lớn hơn trên thị trường. Bên cạnh đó, nguồn cung bất động sản cho thuê sẵn có bị trì trệ hàng năm khiến cho giá thuê tiếp tục tăng, nhưng với tỷ lệ hàng năm thấp hơn là 13%. Với sự tăng của giá thuê và sự giảm của giá nhà, tỉ số giữa giá mua và giá thuê đã giảm 10% trong quý 3 2023, gia tăng lợi nhuận trong việc cho thuê nhà.

1. Thị trường nhà đất giảm giá lần đầu tiên sau 9 năm

Giá nhà trung bình toàn quốc tại Hungary đã sụt giảm trong nửa cuối năm 2022 lần đầu tiên trong vòng 9 năm trở lại đây và phục hồi nhẹ từ đầu năm 2023. Phục hồi tại quý 1 2023 đạt 2.6%, quý 2 đạt 0.5% và quý 3 đặt 0.4%, tuy chưa thể bù đắp lại sự suy giảm của 6 tháng cuối năm 2022 nhưng đã đưa chỉ số giá nhà tại Hungary về vùng tăng trưởng tích cực. Giá trung bình toàn quốc Quý 2 năm 2023 giảm 0.8% so với cùng kì, nguyên nhân của Sự sụt giảm này là do thị trường nhà ở tại các vùng ngoại ô, nông thôn đã giảm đến 8,1%, tuy nhiên thủ đô Budapest và các thành phố lớn khác vẫn giữ mức tăng trưởng lần lượt là 4,9% và 1,1%.

Biểu đồ 1. Chỉ số giá nhà danh định và giá nhà thực tế theo từng khu vực.

2. Nhu cầu đầu tư đang giảm

Tỉ lệ nhà đầu tư Bất động sản cho thuê giảm trong 2023, cụ thể số lượng nhà đầu tư tại Budapest giảm từ 42 xuống còn 36%, các nơi khác giảm từ 36% xuống 23%. Tại Budapest, tỷ lệ nhà đầu tư trong số những người bán bất động sản đã giảm từ 33% xuống 31% trong cùng thời kỳ và không thay đổi ở mức 24% ở các nơi khác. Với tình trạng này, cung và cầu của thị trường bất động sản được cân bằng, góp phần làm giảm giá nhà hoặc ít nhất trong thời điểm này sẽ không tăng giá.

Biểu đồ 2. Tỷ lệ mua nhà vì mục đích đầu tư và bán khoản đầu tư.

Biển đồ 3. Nhu cầu mua nhà ở và căn hộ.

3. Tiềm năng phục hồi

Theo ngân hàng nhà nước Hungary, tỉ lệ thất nghiệp tại quốc gia này đang ở mức rất thấp so với quốc tế, chỉ 3,9% trong tháng 12 2023 và được dự báo sẽ tiếp tục giảm trong thời gian tới, đạt mức tương đương trước đại dịch Covid vào năm 2025. Bênh cạnh đó, Thu nhập bình quân của người lao động tại các doanh nghiệp tư nhân trong quý II 2023 tăng 17,9% so với cùng kì và được dự báo sẽ tiếp tục tăng trưởng khoảng 15,6%-15,9% trong 2023, 9,5% – 10,5% trong 2024 và 6,9%-8,1% trong 2025.

Biểu đồ 4. Tỉ lệ thất nghiệp và có việc làm

4. Tiềm năng đầu tư cho thuê Bất Động Sản

Giá nhà trì trệ và giá thuê tăng đang thúc đẩy lợi suất cho thuê. Giá cho thuê đã tăng trên cả nước từ 14% đến 15% trong 2023, cụ thể vào năm 2022 giá cho thuê (so với giá trị bất động sản) tại Budapest là 5% và các nơi khác là 6.5%, đến 2023, con số này đã tăng lên lần lượt là 5,5% và 7%.

Biểu đồ 5. Lợi suất đầu tư nhà ở trong tương lai một năm bên ngoài Budapest và ở Budapest theo thời điểm mua nhà.

Theo chỉ số  giá cho thuê bất động sản của HCSO-ingatlan.com và chỉ số giá bất động sản của Ngân Hàng nhà nước Hungary, khả năng sinh lời từ việc cho thuê Bất Động Sản (sử dụng vốn tự thân) đã tăng gần 2 lần tại Budapest và 1.8 lần tại các khu vực khác, trong khoảng thời gian từ 2015 đến quý II 2022

Biểu đồ 6. Tăng trưởng giá cho thuê bất động sản và tỷ số giá Bất động sản trên giá cho thuê tại Hungary và Budapest.

5. Kết luận

Về cơ bản, đây là thời điểm vàng để đầu tư Bất Động Sản cho thuê tại Hungary và đặc biệt là Budapest. Giữa thị trường giảm mạnh, tăng trưởng BĐS tại Budapest vẫn đạt được mức tăng trưởng dương, là cơ hội sở hữu bất động sản giá tốt mà rủi ro trượt giá là không đáng lo ngại. Kết hợp với nhu cầu mua bán đang có xu hướng giảm, cầu trở lại vị thế cân bằng với cung, khả năng mua được Bất động sản giá tốt tại Budapest đang được tăng cao. Bên cạnh đó, giá thuê nhà tại Hungary đang tăng nhanh giúp cho tỉ suất lợi nhuận từ mua Bất Động Sản cho thuê tại Hungary và Budapest đạt mức lần lượt là 7% và 5,5%.

Theo Báo cáo Thị trường Bất Động Sản Q4 2023, Magyar Nemzeti Bank

Biên dịch: Duy Thái